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阳江市市区国有土地上房屋征收与补偿办法
信息来源:发布时间:2013-12-16 13:06:08点击次数:45899
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各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:

  《阳江市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》业经市政府六届十九次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

 

                                                                                                                                   阳江市人民政府

                                                                                                                                   2013123

 

  阳江市市区国有土地上房屋征收与补偿办法

 

  第一章 总则

 

  第一条 为规范本市市区国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号),结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 为了公共利益的需要,在市区(含海陵试验区、阳江高新区)范围内征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予补偿的,适用本办法。

  第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

  第四条 市人民政府负责本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作;市人民政府确定阳江市住房和城乡规划建设局为市的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门),负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  发展改革、教育、民政、公安、财政、国土资源、交通运输、文化、城管、工商等部门应当依照法定职权和本办法规定的职责,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  相关区政府(管委会)、街道办应当配合实施区域内的房屋征收与补偿工作。

  第五条 市房屋征收部门的主要职责:

  (一)负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策,拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定,报市人民政府批准后执行。

  (二)按照本行政区域国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划的要求编制年度房屋征收计划。

  (三)拟定征收补偿方案报市人民政府审定。

  (四)受市人民政府委托,组织有关部门论证和公布征收补偿方案,征求公众意见,举行听证会,对房屋征收进行社会稳定风险评估。

  (五)受市人民政府委托,组织有关部门对拟征收范围内未经登记的房屋及其他建筑等进行调查、认定与处理。

  (六)组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,公布调查结果。

  (七)书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建,改变房屋和土地性质用途,房屋买卖、租赁和抵押,户口迁入、分户,工商营业执照等相关手续。

  (八)与被征收人签订征收补偿协议。

  (九)与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的,报请市人民政府作出补偿决定。

  (十)依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  (十一)受理组织和个人的举报,并及时进行核实、处理。

  (十二)完成法律、法规、规章规定的和本级政府交办的其它有关房屋征收与补偿工作。

  第六条 房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  市房屋征收办公室作为市房屋征收实施单位接受市房屋征收部门的委托,实施房屋征收、补偿等具体工作。

  第七条 市人民政府及其房屋征收部门应当加强对县级人民政府及其房屋征收部门的房屋征收与补偿工作的监督。县级房屋征收部门应于每年1031日前将本辖区下一年度的房屋征收计划报送市房屋征收办公室备案。

  第八条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报后应当及时核实、处理。

  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监督。

 

  第二章 征收决定

 

  第九条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的由市人民政府作出房屋征收决定:

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由市人民政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由市人民政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  (四)由市人民政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第十条 依照本办法第九条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

  制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

  第十一条 市房屋征收部门委托市房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第十二条 市房屋征收部门拟定征收补偿方案并受市人民政府委托组织有关部门对征收补偿方案进行论证后报市人民政府予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人提交意见和建议的,应持本人身份证明和房屋权属证明材料在征求意见期限内以书面形式提交。

  第十三条 市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  因旧城改建需要征收房屋,半数以上被征收人认为征收方案不符合本办法规定的,市房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  第十四条 市人民政府作出房屋征收决定前,应当委托市房屋征收部门按照有关规定进行社会稳定风险评估。

  征收项目涉及被征收人数量达50户或250人以上的,市人民政府作出房屋征收决定前,应当经市政府常务会议讨论决定。

  市人民政府作出房屋征收决定前,应当委托市房屋征收部门组织有关职能部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,并在征收范围内张榜公布。

  作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位,专户存储、专款专用。

  第十五条 市人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告,并且在公开发行的报纸上刊登。公告应载明以下内容:

  (一)征收的目的和依据;

  (二)征收的地点和范围;

  (三)房屋征收实施单位名称;

  (四)房屋征收补偿方案;

  (五)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明的处理方法;

  (六)行政复议、行政诉讼权利;

  (七)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;

  (八)其他应当公告的事项。

  县级房屋征收部门应当在县级人民政府作出房屋征收决定之日起7日内将房屋征收决定及房屋征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门备案。

  市人民政府、市房屋征收部门及房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

  第十六条 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  第十七条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第十八条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建,改变房屋和土地性质用途,房屋买卖、租赁和抵押,户口迁入、分户,工商营业执照等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿并按相关规定给予处理。因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、经批准由外省市投靠的直系亲属、刑满释放等原因必须办理户口迁入和分户的除外。

  市房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

  第十九条 被征收人可凭房屋征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门给予优先办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续。    

      

  第三章    

 

  第二十条 市人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋及所占土地使用权价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  市人民政府应当制定供水、供电、供气、电视、通讯等室外设施移装的补助和征收奖励的办法,对被征收人给予补助和奖励。实行征收项目范围内统一的征收补助和奖励标准,补助和奖励的具体标准,根据征收项目建设的具体情况,在征收补偿方案中确定并公布。

  第二十一条 征收个人住宅,被征收人符合当地住房保障条件且按规定通过资格审核和公示的,市人民政府应当优先给予住房保障,不受轮候限制。

  第二十二条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

  对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第二十三条 房屋征收评估工作由具有相应资质的房地产价格评估机构承担,按照住房城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177号)的规定开展。市房屋征收部门应当统一公布具有相应资质、有意向从事房屋征收评估的房地产价格评估机构名单,并实行动态更新。房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定;在规定时间内不能协商选定的,由市房屋征收实施单位组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家。随机确定房地产价格评估机构时应当由公证部门现场公证。也可以采取少数服从多数的原则投票确定,以得票最多的一家房地产价格评估机构确定为该项目的评估机构,由市房屋征收实施单位与其签订委托评估合同。

  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

  第二十四条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  第二十五条 被征收人选择房屋货币补偿的,被征收房屋的补偿金额,由被征收人选定的具有相应资质的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

  第二十六条 被征收人选择房屋产权调换的,市人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,市人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。产权调换方法如下:

  (一)旧城改建征收单家独院房屋按建筑年限折算后的建筑面积进行调换。砼框架结构:首层按11.2的建筑面积进行调换;第二层按11.1的建筑面积进行调换;第三层按11的建筑面积进行调换;第四层(含第四层)以上按10.9的建筑面积进行调换。砼混合结构:首层按11.15的建筑面积进行调换;第二层按11.05的建筑面积进行调换;第三层按10.95的建筑面积进行调换;第四层(含第四层)以上按10.9的建筑面积进行调换。砖木结构:第一层按11.1的建筑面积进行调换,第二层以上(含第二层)按11的建筑面积进行调换。

  (二)征收公寓或楼房按建筑年限折算后的建筑面积按1:1的建筑面积进行调换。

  (三)建筑年限的折算方法:房屋建筑时间10年以下(含10年)按100%补偿;11年至20年按95%补偿;21年以上(含21年)按90%补偿。

  (四)补偿安置面积超过按比例调换面积10平方米以内的,按成本价结算差价;超过10平方米以外的,按市场评估价结算。补偿面积不足按比例调换面积部分,按市场评估价补给被征收人。

  (五)产权调换楼层位置的选择按先签协议先选择的原则,对选择底层的可给予适当的奖励,具体标准在征收补偿方案中予以公布。

  第二十七条 征收非住宅房屋选择产权调换的按建筑年限折算后的建筑面积按11的比例补偿安置。补偿安置面积超过按比例调换面积部分按市场评估价结算给征收部门;补偿安置面积不足按比例调换面积部分按市场评估价增加10%补偿给被征收人。

  征收工厂、仓库、码头、种养场房屋原则上应当选择货币补偿。

  第二十八条 征收拥有合法产权,但被征收人自行“住改商”的住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的,被征收人能提供合法有效的工商执照,并实际正在营业的,可按照经营性用房的市场评估价的60%给予补偿。若补偿款低于本办法有关住宅用房计算处理的补偿总额(即货币补偿+征收奖励)的,则按照住宅用房的补偿总额确定补偿。

  第二十九条 征收设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。在征收期限内,抵押人向抵押权人清偿债务或与抵押权人另设定抵押物重新签订抵押协议的,直接对被征收人(抵押人)给予补偿。在征收期限内抵押人不能清偿债务或不能与抵押权人另设定抵押物重新达成抵押协议的,如实行产权调换,由市房屋征收实施单位将征收的房屋向公证机关办理证据保全手续,并及时将调换的房屋通知抵押人和抵押权人,抵押权人可要求以产权调换房屋设定抵押;如实行货币补偿,由市房屋征收实施单位将补偿款向公证机关办理提存公证,并及时通知抵押人和抵押权人,抵押权人可以就补偿款在债权范围内优先受偿。

  第三十条 征收房屋中的技术层(含夹层、阁楼)如属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准,层高超过2.2且楼底高度不少于2.4(即自然层高不少于4.6)的,可计算产权面积,按10.8的比例调换产权面积;层高不足2.2的,不作产权调换,但应按市场评估价格给予货币补偿。

  征收砖木瓦房屋第二层(含第二层)其檐高不足2.2,墙高2.2以上的,可按80%折算面积产权调换或作货币补偿;墙高不足2.2但超过1.6的,按50%折算面积产权调换或作货币补偿,墙高1.6以下的,只作货币补偿。

  第三十一条 对下列补偿项目按以下规定办理:

  (一)对被征收房屋室内的吊顶、木板、花岗岩等特殊装修的补偿,按市场评估价标准给予货币补偿。

  (二)对被征收人的零星果树、竹木、菜园等作物的补偿,按土地征收地上附着物的补偿标准执行。

  (三)房屋基础、简易房和附属设施按市场评估价给予货币补偿。

  第三十二条 因征收房屋造成搬迁的,应向被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,应当向被征收人按在册常住人口支付每人每月250元临时安置费或者提供周转用房;选择货币补偿的,应当向被征收人按在册常住人口一次性支付6个月每人每月250元的临时安置费。

  第三十三条 对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中,房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的,按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

  第三十四条 市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

  对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  第三十五条 市房屋征收部门委托市房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第三十六条 市房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由市房屋征收部门报请市人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  补偿决定应当公平,包括本办法第三十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

  征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第三十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

  第三十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

  申请人民法院执行前,市房屋征收部门应当向公证机关办理被征收房屋的证据保全。

  第三十九条 实行产权调换的安置房源即安置点及临时周转用房的规划、设计、建设及市政配套,由市人民政府确定代建部门代建或由政府指定部门统一建设,有关单位相互配合。

  第四十条 被征收人在签订征收补偿协议时,应当将被征收房屋的有关证件一并缴回,相关职能部门应当及时予以注销。

  实行产权调换的,市房屋征收实施单位应当协助被征收人办理调换房屋的产权登记手续。

  第四十一条 市房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

 

  第四章 法律责任

 

  第四十二条 市人民政府、房屋征收部门及房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十三条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十四条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十五条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

  第四十六条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定处理。    

       

  第五章 附则

 

  第四十七条 法律、法规、规章对征收军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的,依照有关的法律、法规、规章执行。

  第四十八条 县(市)人民政府辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作参照本办法执行。

  第四十九条 本办法自发布之日起施行,有效期5年。本办法施行前已依法取得《房屋拆迁许可证》的项目,继续沿用原有的规定办理。